Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay có giá trị không là câu hỏi được tìm kiếm khá phổ biến khi hiện nay vẫn còn một số người đang thực hiện sang nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản viết tay. Chính vì vậy, việc tranh chấp đất đai ngày càng nhiều khi thực hiện hợp đồng mua bán bằng giấy tay. Để trả lời thắc mắc này, Luật L24H xin cung cấp các quy định về hợp đồng mua bán đất và liệu bán đất bằng giấy tay có hiệu lực hay không thông qua bài viết này trong từng trường hợp cụ thể, được công nhận hợp pháp và vô hiệu sẽ được trình bày cụ thể bên dưới.
Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất.
Quy định về Hợp đồng mua bán nhà đất hay Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Theo đó, Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Đồng thời, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực
Như vậy, Hợp đồng mua bán nhà đất là một loại hợp đồng dân sự. Phải được lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận hình thức công chứng, chứng thực.
Cơ sở pháp lý: Điều 500, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực không
Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực không
Hợp đồng mua bán từ ngày trước ngày 01/01/2008
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp theo quy định thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Tuy nhiên để được thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Lưu ý: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trước ngày 01/01/2008, có hoặc không có giấy tờ viết tay và cũng như không có tranh chấp được UBND cấp xã xác nhận thì được đăng ký quyền sử dụng đất mà không cần phải thực hiện lại thủ tục sang tên công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP); khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013
Hợp đồng mua bán đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014
Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
- Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
- Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Như vậy, từ thời điểm sau ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014, nếu có giấy tờ hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất (có thể giấy tay) mà không có công chứng thì vẫn được đăng ký quyền sử dụng đất mà không cần thực hiện lại thủ tục công chứng, chứng thực. Trong trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì các bên phải giải quyết tranh chấp trước rồi bên nhận chuyển quyền mới có thể làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp cầm cố nhà đất bằng giấy viết tay
Hợp đồng mua bán được xác lập sau ngày 01/07/2014
Hiện nay chưa có quy định nào về định nghĩa hợp đồng mua bán được viết tay. Nhưng theo cách hiểu thông thường thì hợp đồng mua bán bằng viết tay là giao kết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, hiện nay để một hợp đồng có hiệu lực thì cần đảm bảo những quy định về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật như sau:
- Nội dung không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức và phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực theo quy định
Như vậy, một hợp đồng mua bán đất đai không bị vi phạm vào nội dung, hình thức cũng như phải được công chứng thì hợp đồng đó có hiệu lực về mặt pháp lý dù có viết tay hay bằng văn bản
Tuy nhiên, nếu hợp đồng viết tay không được công chứng nhưng vẫn có hiệu lực trong trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Có thể nói, hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay có giá trị nếu được công chứng, chứng thực và không vi phạm đến hình thức hay nội dung hoặc hợp đồng đó đã được một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì vẫn được xem là một hợp đồng có hiệu lực nhưng lúc này phải có quyết định công nhận của Tòa án. Cho nên, để đảm bảo tính an toàn thì hợp đồng mua bán đất đai phải được công chứng, chứng thực thì mới được có hiệu lực theo đúng quy định
Cơ sở pháp lý: khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; Điều 129, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015
Giải quyết tranh chấp khi hợp đồng viết tay không được công chứng
tranh chấp khi hợp đồng viết tay không được công chứng
Hoà giải tại địa phương
- Các bên có thể tự hòa giải, bàn bạc trên tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu không hòa giải được thì đương sự có quyền nộp đơn lên UBND cấp xã yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Sau khi nhận được đơn, UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguyên nhân và thu thập các tài liệu có liên quan.
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp và tiến hành tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên
- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn.
- Kết quả của cuộc hòa giải phải được lập thành biên bản
Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành
>>>Tham khảo thêm về thủ tục: Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
Cơ sở pháp lý: Điều 202 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật hòa giải ở cơ sở; Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 được sửa đổi bởi khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Khởi kiện tại Toà án
- Bước 1: Cá nhân, tổ chức làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền.
- Bước 2: Sau khi nhận đơn khởi kiện và chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo cho người khởi kiện
- Bước 3: Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án.
- Bước 4: Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải.
- Bước 5: Tòa án sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án.
- Bước 6: Nếu vụ án không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán phải đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
- Bước 7: Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực.
Cơ sở pháp lý: Điều 186, Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 195, Điều 196, Điều 209, Điều 212, Điều 220 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Tư vấn về hợp đồng mua bán đất viết tay.
- Tư vấn về giá trị pháp lý của giao dịch bằng giấy viết tay;
- Tư vấn công nhận hợp đồng mua bán đất đai viết tay;
- Tư vấn, soạn thảo đơn khởi kiện theo đúng theo quy định pháp luật trong trường hợp phát sinh tranh chấp
- Tư vấn, hỗ trợ, cung cấp lời khuyên tốt nhất cho khách hàng trong quá trình khởi kiện
- Chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu đính kèm cần thiết
- Thu nhập tài liệu, chứng cứ và gửi cho Tòa án
- Nghiên cứu hồ sơ vụ án, ghi chép những tài liệu cần thiết theo quy định pháp luật
- Thay mặt đương sự để yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng nhằm đảm bảo giải quyết vụ án chính xác, khách quan
- Tư vấn thủ tục thực hiện kháng cáo bản án sơ thẩm;
- Tham gia tranh luận tại phiên tòa bảo vệ quyền lợi khách hàng.
>>> Tham khảo thêm:
Việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay mà “không” có công chứng, chứng thực thì là điều không được nhà nước khuyến khích và cũng như không được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện nay. Nếu Quý khách hàng đang nằm trong trường hợp ấy hoặc đang tranh chấp về hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay thì có thể liên hệ với chúng tôi qua số HOTLINE 1900.633.716 để được luật sư đất đai tư vấn giải quyết kịp thời. Xin cảm ơn!
1900.633.716