Hợp đồng chuyển nhượng đất có vô hiệu khi người bán đất qua đời mà các điều khoản của hợp đồng không quy định. Với một giao dịch mua bán nhà đất, thì bên bán và mua đều muốn giao dịch diễn ra mà không phát sinh tranh chấp hợp đồng hay phải xử lý hậu quả của hợp đồng. Do đó, bài viết của Luật L24H dưới đây sẽ cung cấp các quy định của luật đất đai liên quan để bạn đọc tìm cách xử trí trong tình huống trên.
Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất khi người bán qua đời
Hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu khi nào?
Hợp đồng không đủ điều kiện
Để có thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì đất đai được đem ra giao dịch phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
- Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu đất đưa ra giao dịch thiếu một trong các điều kiện trên thì sẽ không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất cũng sẽ bị vô hiệu.
Bên cạnh đó, đây cũng là một giao dịch dân sự nên để đảm bảo giao dịch có hiệu lực các bên còn phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng vô hiệu do giả tạo
Tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định rằng:”Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Sở dĩ, hợp đồng chuyển nhượng đất thường vô hiệu trong tình huống này là vì thực tiễn những hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai nhà ở hay được lập ra để che dấu cho giao dịch vay tài sản, giao dịch đảm bảo thực hiện hợp đồng vay tài sản hoặc muốn trốn tránh nghĩa vụ trả nợ mà lập các hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản.
Hợp đồng không được công chứng, chứng thực
Giao dịch đất đai là một giao dịch đặc biệt, bởi lẽ giao dịch này đòi hỏi việc tuân thủ chặt chẽ về mặt hình thức. Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không, hợp đồng đó sẽ bị xem là không có hiệu lực.
Tuy nhiên cũng có một trường hợp ngoại lệ khi chỉ giao dịch bằng giấy tay nhưng vẫn có hiệu lực, được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Hợp đồng vi phạm pháp luật
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Trong đó, điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Còn đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Như vậy, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu khi có đủ căn cứ chứng minh hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội.
Hệ quả pháp lý của hợp đồng khi người bán đất qua đời?
Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua đất khi người bán mất
Hợp đồng mua bán đất đai cũng được xem là một giao dịch dân sự, và các bên trong giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự để thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015 thì “ Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết ”.
Từ quy định của luật, ta có thể thấy năng lực pháp luật dân sự của cá nhân sẽ chấm dứt khi người đó chết đi. Và tư cách chủ thể của cá nhân đó cũng chấm dứt từ thời điểm họ mất. Họ sẽ không thể tham gia vào bất cứ quan hệ dân sự nào với tư cách là một chủ thể của quan hệ đó, từ quan hệ tài sản, quan hệ nhân thân tới các giao dịch dân sự.
Thông thường, khi chủ thể giao kết hợp đồng là cá nhân chết sẽ dẫn đến hai tình huống có thể xảy ra:
- Hợp đồng vẫn có giá trị nếu hợp đồng đó có thể được thực hiện bởi cá nhân, pháp nhân khác. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp thì hợp đồng vẫn chấm dứt nếu việc thực hiện hợp đồng không thể chuyển giao cho chủ thể khác. Ví dụ: cá nhân giao kết hợp đồng chết nhưng không có người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng.
- Hợp đồng sẽ chấm dứt nếu như hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 422 Bộ Luật Dân sự 2015. Đây là trường hợp việc thực hiện hợp đồng gắn liền với nhân thân của chủ thể giao kết, hoặc liên quan tới những vấn đề mà chỉ những người giao kết hợp đồng mới có thể thực hiện được.
Người bán đất qua đời có làm hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu không?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.Trong trường hợp, người bán đã mất nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm được công chứng. Nên người mua vẫn có thể mang hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hợp lệ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.
Trong trường hợp, Việc chuyển nhượng giữa người bán và người mua chưa được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định hoặc hợp đồng đã được lập nhưng không có giá trị pháp lý thì giải quyết như sau:
- Người mua có thể xuất trình các chứng cứ để chứng minh có việc thỏa thuận chuyển nhượng như các mẫu giấy viết tay hay hợp đồng ủy quyền sử dụng đất,… ; và họ cũng đã thực hiện hơn 2 phần 3 nghĩa vụ của hợp đồng thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng đó có hiệu lực.
- Trong trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa người mua và những người thừa kế của người bán thì một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để được xem xét, giải quyết.
(Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014; khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)
>>>>xem thêm: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào
Luật sư tư vấn xử lý khi hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu
Xử lý hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu
- Tư vấn trực tiếp, soạn thảo hợp đồng mua bán với những điều khoản tránh được rủi ro khi người bán mất;
- Theo dõi, giám sát, cố vấn trong quá trình thực hiện hợp đồng;
- Thực hiện tư vấn, tham gia đàm phán hòa giải, giải quyết các vấn đề tranh chấp không may phát sinh;
- Soạn thảo, đơn từ, giấy tờ cần thiết cho các thủ tục hành chính, trong quá trình tố tụng như đơn khởi kiện, đơn yêu cầu giải quyết việc dân sự,.…
Để có thể giảm thiểu những rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch mua nhà đất, người mua nên trang bị những kiến thức pháp luật cần thiết để áp dụng ngay khi giao kết hợp đồng. Việc này sẽ giúp người mua được chủ động khi những sự kiện không may như việc người bán đất qua đời xảy đến. Trong quá trình tìm hiểu, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm các bản án hợp đồng, các án lệ về hợp đồng liên quan hoặc vẫn còn thắc mắc cần được luật sư đất đai hỗ trợ, tư vấn thì xin vui lòng liên hệ qua hotline 1900.633.716 để được giải đáp kịp thời. Xin cảm ơn.
1900.633.716