Điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được pháp luật quy định cụ thể. Mua nhà ở hình thành trong tương lai tuy có nhiều lợi ích nhưng bản chất nhà ở hình thành trong tương lai chưa thật sự hiện hữu nên vẫn kèm theo nhiều rủi ro. Để tránh bị mất quyền lợi, người mua cần nắm rõ các điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bài viết dưới đây Luật L24H sẽ thông tin rõ hơn đến bạn đọc về vấn đề này.
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai có được phép đưa vào kinh doanh không?
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để được đưa vào kinh doanh thì nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn những điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được pháp luật cho phép kinh doanh. Tuy nhiên việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng đủ điều kiện theo luật định.
Điều kiện để chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiết về và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư phải :
- Có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
- Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng sẽ kiểm tra hồ sơ và gửi văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không.
Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Bước 1: Chủ đầu tư chứng minh nhà ở có điều kiện để đưa vào kinh doanh.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Bước 2: Sở Xây dựng xem xét hồ sơ và đưa ra thông báo.
- Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
- Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này;
Sau khi chủ đầu tư đủ điều kiện để mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư và người mua tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật thì phải công chứng hoặc chứng thực.
- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 17, khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Tham khảo thêm về: Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Tham khảo thêm về: Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thương lượng hòa giải
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp được ưu tiên áp dụng khi các bên xảy ra xung về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, các bên sẽ tự thỏa thuận để cùng nhau tìm ra biện pháp giải quyết mà không cần sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền hay bên thứ ba. Việc này giúp hai bên tiết kiệm được chi phí, thời gian.
Hòa giải là phương thức được Nhà nước khuyến khích giải quyết tranh chấp. Các bên ngồi lại cùng nhau thoả thuận hoặc có thể thực hiện thông qua bên thứ ba là hoà giải viên để đi đến thống nhất cuối cùng. Hoà giải viên sẽ là người giúp đỡ để hai bên tranh chấp tìm được tiếng nói chung, việc này cũng giúp hai bên tiết kiệm được chi phí, thời gian theo khoản 1 Điều 177 Luật Nhà ở 2014.
Hòa giải tranh chấp hợp đồng
Khởi kiện tại Tòa án
Toà án là cơ quan được lựa chọn giải quyết tranh chấp khi việc giải quyết bằng thương lượng hoặc hoà giải không thành. Lúc này đương sự cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền (căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Toà án sau khi xem xét hồ sơ nếu đáp ứng được các điều kiện sẽ mở thủ tục đưa ra xét xử. Các giai đoạn xét xử tuân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Tuy nhiên quá trình giải quyết này sẽ làm cho các bên tranh chấp tốn nhiều thời gian.
Tư vấn mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai
Luật L24H xin cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai
- Tư vấn điều kiện và quy định được mua bán nhà hình thành trong tương lai;
- Tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai;
- Tư vấn nội dung, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai;
- Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai;
- Tư vấn các rủi ro pháp lý khi mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai;
- Tư vấn giải quyết khi có tranh chấp phát sinh về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai.
Luật sư tư vấn mua bán nhà hình thành trong tương lai
Thị trường kinh doanh bất động sản hiện nay đang ngày càng phát triển mạnh mẽ và sôi động, đặc biệt là trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, người mua cần nắm vững kiến thức pháp lý để tránh những rủi ro khi mua tài sản chưa hình thành này. Nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì hãy liên hệ hotline 1900.633.716 để được Luật sư dân sự của Luật L24H hỗ trợ kịp thời.
1900.633.716