Đã công chứng mua bán nhưng chủ đất không giao sổ là một trong những trường hợp không hiếm gặp trong các giao dịch dân sự hiện nay. Khi mua bán nhà đất, chúng ta khó tránh khỏi những rủi ro pháp lý cho dù đã thực hiện việc công chứng giấy tờ, sổ sách, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mời quý khách hàng tham khảo bài viết dưới đây để giải quyết vấn đề này.
Trường hợp mua bán nhà đất đã công chứng nhưng không giao sổ
Mua bán nhà đất theo pháp luật hiện hành
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 (Sau đây gọi tắt là Luật đất đai) thì các tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể có quyền tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất nông nghiệp, đất thổ cư). Hoạt động mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các điều kiện cần đáp ứng khi mua bán đất là:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, Luật đất đai hiện hành còn quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là các trường hợp sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Cơ sở pháp lý: Điều 191 Luật Đất đai 2013.
Rủi ro khi công chứng hợp đồng mua bán đất
Gần đây, có những trường hợp dù đã công chứng giấy tờ rõ ràng nhưng vẫn còn những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà, đất khiến cho nhiều người tiền mất, tật mang, không mua được mà lại còn bị mất tiền. Một số rủi ro phổ biến như:
- Một căn nhà đem bán cho hai người, công chứng hợp đồng tại 2 tổ chức hành nghề công chứng khác nhau mà cơ quan công chứng không phát hiện;
- Khó khăn khi công chứng để phát hiện bên bán sử dụng giấy tờ giả nhằm lừa đảo
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, các bên đã giao nhận tiền, nhưng chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền, chưa giao sổ đất thì chủ đất đổi ý không muốn bán.
Điều này có thể xuất phát từ phía công chứng viên không tìm ra được những yếu tố không hợp pháp trong hợp đồng, dẫn đến gây ra hậu quả pháp lý không đáng có. Một lý do khác phổ biến hơn tạo nên rủi ro này đến từ phía các bên thực hiện hợp đồng đã làm trái nghĩa vụ mà mình đã cam kết.
Rủi ro khi công chứng
Cách xử lý khi đã công chứng mua bán nhưng chủ đất không giao sổ
Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo. Việc công chứng các giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về pháp lý mà còn hạn chế được những ảnh hưởng khi gặp rủi ro.
Trường hợp chủ đất không giao sổ đất dù đã thực hiện việc công chứng thì cần xử lý theo quy định của pháp luật. Đây là hành vi không thực hiện nghĩa vụ giao kết trong hợp đồng.
Pháp luật dân sự đề cao sự bình đẳng, tự do thỏa thuận giữa các chủ thể trong khuôn khổ nhất định. Việc một bên “trở mặt”, không thực hiện những gì đã được thỏa thuận từ trước thì bên còn lại có quyền khởi kiện.
Khởi kiện chủ đất
Thủ tục khởi kiện bên chủ đất do vi phạm hợp đồng
Hồ sơ
Tùy vào tính chất mỗi vụ án khác nhau, Tòa án sẽ yêu cầu người khởi kiện nộp những tài liệu, chứng cứ khác nhau. Việc liệt kê những tài liệu dưới đây chỉ nhằm mục đích tham khảo và tiết kiệm tối đa thời gian chuẩn bị các tài liệu cần thiết:
- Sổ hộ khẩu người khởi kiện (bản sao y);
- Chứng minh nhân dân người khởi kiện (bản sao y);
- Biên bản hòa giải tại UBND xã (nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải hòa giải);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao y);
- Hợp đồng liên quan đến tranh chấp đất đai (bản sao y);
- Văn bản thể hiện tình trạng hiện tại của bất động sản (VD: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng – bản sao y);
Thủ tục khởi kiện
Bước 1: người khởi kiện phải làm đơn khởi kiện và gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đơn khởi kiện phải đáp ứng được các yêu cầu về hình thức và nội dung được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Theo đó, người làm đơn phải căn cứ trên mẫu đơn khởi kiện vụ án dân sự được niêm yết tại Tòa án các cấp. Nội dung đơn khởi kiện phải có các nội dung cơ bản như thông tin người khởi kiện (họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân, số điện thoại…), thông tin người bị kiện (họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân,…), nội dung vụ việc tranh chấp như thế nào? Yêu cầu cụ thể của người khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết…
Bước 2: Thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện, nếu đủ điều kiện để giải quyết thì thông báo người khởi kiện đóng tạm ứng án phí.
Bước 3: sau khi người khởi kiện đóng tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa, Tòa án ra thông báo thụ lý và thực hiện các thủ tục cần thiết để giải quyết vụ án.
Cơ sở pháp lý: Điều 189 – 195 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015
Tư vấn trường hợp chủ đất không giao sổ
- Tư vấn luật đất đai, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, soạn thảo đơn khởi kiện dân sự giải quyết tranh chấp nhà đất, đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
- Tư vấn và đưa ra phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ liên quan đến đất đai như thế chấp, đặt cọc; các tranh chấp quyền sử dụng đất, đòi lại mặt bằng cho thuê, đòi lại đất cho ở nhờ;
- Tư vấn về điều kiện khởi kiện, thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp.
Như vậy, trường hợp khi đã công chứng mua bán nhưng chủ đất không giao đất, bên mua có thể tiền hành thủ tục khởi kiện ra Toà án. Để được hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời, vui lòng liên hệ Hotline 1900633716 để được luật sư đất đai, dân sự Luật L24H tư vấn giải đáp chi tiết trực tuyến miễn phí .
1900.633.716