Có thể môi giới bất động sản mà không cần lập hợp đồng không?

Có thể môi giới bất động sản mà không cần lập hợp đồng là việc bên môi giới thực hiện môi giới giao dịch bất động sản mà không cần bất kì văn bản hay hợp đồng nào. Pháp luật quy định các giao dịch về hợp đồng môi giới, mua bất động sản có bắt buộc trong Luật kinh doanh bất động sản. Và bài viết này sẽ giúp cho Quý khách có cái nhìn bao quát hơn về các quy định này.

Có cần lập hợp đồng môi giới bất động sản không

Môi giới bất động sản là gì?

Tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định cụ thể Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Vậy nên ta có thể hiểu việc môi giới bất động sản sẽ là một bên trung gian đứng ra kết nối giữa các bên với nhau cụ thể là bên mua và bên bán. Trong đó có các giao dịch sẽ là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích giúp cho việc giao kết hợp hợp đồng giữa các bên diễn ra thành công theo nhu cầu của các bên.

Ngoài ra, để trở thành môi giới bất động sản cần phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 2, 3 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

• Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Xem thêm >>> Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Môi giới không cần lập hợp đồng có được không?

Tại khoản 2, 3 Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản 2014 hợp đồng môi giới bất động sản được nằm trong nhóm hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm :

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Vậy nên hợp đồng môi giới bất bất động sản cần phải lập thành văn bản . Theo đó, hợp đồng môi giới cần lập thành văn bản và đảm bảo nội dung theo khoản 4 Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây:

• Tên, địa chỉ của các bên;
• Đối tượng và nội dung dịch vụ;
• Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
• Thời hạn thực hiện dịch vụ;
• Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
• Phương thức, thời hạn thanh toán;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Giải quyết tranh chấp;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Xem thêm >>> Hợp đồng môi giới bất động sản có hiệu lực khi nào

Xem thêm >>> Mẫu hợp đồng môi giới bất động sản

Các loại hợp đồng môi giới bất động sản

Giao kết hợp đồng môi giới bất động sản

Các loại hợp đồng bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản

Tại Điều 61 khoản 1 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản :

• Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
• Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
• Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

Việc lập hợp đồng môi giới bất động sản mà không lập thành văn bản là trái với quy định pháp luật. Và tùy vào cá nhân hay tổ chức sẽ có mức xử phạt khác nhau:

Theo Điều 59 khoản 2 Nghị định 16/2022/NĐ-CP :

• Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
• Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;
• Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định;
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định;
• Sàn giao dịch bất động sản không có quy chế hoạt động hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc hoạt động không có tên, địa chỉ theo quy định hoặc thay đổi tên, địa chỉ hoạt động nhưng không thông báo đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
• Thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định.

Vậy nên ta có thể thấy tại điểm b khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định khi không lập thành văn bản thì sẽ bị phạt từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng, nên việc môi giới cần phải lập hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định pháp luật.

Nghĩa vụ các bên trong hợp đồng

Quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng môi giới

Quyền của doanh nghiệp, cá nhân ( Điều 66 Luật kinh doanh bất động sản 2014)

• Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.
• Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
• Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
• Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
• Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân: (Điều 67 Luật kinh doanh bất động sản 2014)

• Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.
• Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
• Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
• Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Quyền và nghĩa vụ của bên môi giới đối với bên được môi giới quy định trong Luật thương mại 20052005

• Được hưởng thù lao môi giới theo mức quy định trong hợp đồng môi giới.

Quyền hưởng thù lao của bên môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới ký kết hợp đồng mua bán hàng hóa hay cung ứng dịch vụ thương mại với nhau, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác (theo Điều 153 Luật thương mại)

Tại Điều 151 Luật thương mại 2005 quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác, bên môi giới thương mại có các nghĩa vụ sau:

• Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng môi giới, có thể bên được môi giới phải cung cấp cho bên môi giới một số thông tin liên quan đến bí mật kinh doanh của mình. Bên môi giới chỉ được sử dụng các thông tin này để thực hiện việc môi giới theo hướng có lợi cho bên được môi giới mà không được cung cấp những thông tin đó cho khách hàng hay đối thủ cạnh tranh của người được môi giới.

• Bảo quản mẫu hàng hoá, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới khi kết thúc việc môi giới.
• Chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của các bên được môi giới nhưng không chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ.

Là người trung gian, bên mới giới có trách nhiệm cung cấp thông tin, tư vấn cho bên được môi giới. Bên môi giới phải có trách nhiệm cung cấp chính xác về tư cách pháp lý của đối tác cho các bên được môi giới. Căn cứ vào bản chất, của hoạt động môi giới, bên môi giới không tham gia vào quá trình thực hiện hợp đồng mua bán hàng hoá hay cung ứng dịch vụ thương mại đã được giao kết giữa các bên. Do đó, không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước sự vi phạm hợp đồng của các bên được môi giới với nhau. Tuy nhiên, nếu được sự uỷ quyền hợp pháp của một hoặc các bên được môi giới thì bên môi giới có thể thực hiện một số nghĩa vụ theo hợp đồng như giao hàng hay nhận tiền thanh toán…

• Không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có uỷ quyền của bên được môi giới.

Quyền và nghĩa vụ bên được môi giới

Tuy không có quy định cụ thể về quyền bên được môi giới nhưng theo những căn cứ nghĩa vụ ta có thể suy ra như sau :

• Yêu cầu bên môi giới bảo quản các mẫu hàng hóa, tài liệu đã được giao để thực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới.
• Yêu cầu bên môi giới không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của mình.

Theo quy định tại Điều 152 Luật Thương mại 2005, nếu các bên không có thỏa thuận khác bên được môi giới có các nghĩa vụ sau:

• Cung cấp các thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hoá, dịch vụ;
• Trả thù lao môi giới và các chi phí khác cho bên môi giới.

Tư vấn về giao dịch môi giới bất động sản

• Hỗ trợ trình tự giải quyết hợp đồng môi giới bất động sản
• Hướng dẫn trình bày mẫu hợp đồng cho thuê mua bất động sản
• Giải đáp thắc mắc giao kết hợp đồng môi giới bất động sản
• Tư vấn các vấn đề liên quan

>>> Tham khảo thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng

Bài viết trình bày quy định mới nhất, cung cấp kiến thức cụ thể xác thực việc không lập thành văn bản hợp đồng môi giới bất động sản là trái với quy định pháp luật, bên cạnh đó để thực hiện thành công các quy định đối với cơ quan thuế cũng như các bên doanh nghiệp hay cá nhân cần chấp hành các quyền và nghĩa vụ cụ thể được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản. Trên đây là bài viết của chúng tôi, Quý khách có bất kỳ thắc mắc hay mong muốn được luật sư tư vấn vui lòng liên hệ HOTLINE 1900.633716 để được tư vấn về hợp đồng môi giới bất động sản. Xin cảm ơn.