Có được lấy lại tiền cọc hợp đồng thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng?

Có được lấy lại tiền cọc hợp đồng thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng là một vấn đề thường gặp trong thực tế khi các bên giao kết không đạt được thỏa thuận và xảy ra tranh chấp trong việc chấm dứt hợp đồng. Đặt cọc là một trong các yếu tố quan trọng trong hợp đồng thuê nhà, vì vậy vấn đề về việc hoàn trả tiền đặt cọc, bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng cũng được quan tâm.

Có được lấy lại tiền cọc hợp đồng thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng

Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của các bên

Đối với bên cho thuê nhà ở

Đối với bên cho thuê nhà ở, có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở cho thuê trong các trường hợp sau:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này.
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
• Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Đối với bên thuê nhà

Đối với bên thuê nhà, có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau:

• Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
• Khi quyền sử dụng nhà ở của bên thuê nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Ngoài ra, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải đảm bảo thời gian thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Cơ sở pháp lý: Điều 129 và Điều 132 của Luật Nhà ở 2014, Điều 428 của Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê để lấy lại nhà

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả lại tiền cọc không?

Lấy lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Điều khoản đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
• Trường hợp đã đặt cọc nhưng lại từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và phải trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Như vậy, khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp, thuộc các trường hợp do pháp luật quy định sau đây, thì bên đặt cọc có quyền được nhận lại số tiền đã đặt cọc trước đó khi chưa hết hạn hợp đồng:

• Hợp đồng không xác định thời hạn, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo việc chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày.
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
• Nhà ở cho thuê không còn;
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Cơ sở pháp lý: Điều 131 và Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.

Tóm lại việc trả tiền cọc hợp đồng thuê nhà khi chấm dứt trước thời hạn cần được xem xét thuộc trường hợp nào có phù hợp thỏa thuận các bên và có đúng quy định pháp luật hay không? Ví dụ bên A thuê nhà của bên B với thời hạn thuê là 2 năm. Hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà là khi bên A muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cần thông báo cho bên B 30 ngày; sau đó bên B sẽ hoàn trả lại tiền cọc cho bên A. Nghĩa là nếu các bên đã quy định rõ ràng về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì thực hiện theo hợp đồng, các trường hợp khác phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Tiền đặt cọc thuê nhà có lấy lại dược không? Cách đòi lại tiền cọc

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Vậy trường hợp nào pháp luật cho phép chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Căn cứ theo quy định về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở tại Điều 131 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng thuê nhà có thể chấm dứt trong một số trường hợp sau:

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn
• Chấm dứt theo thỏa thuận của các bên. Ví dụ trong trường hợp A cho B thuê nhà để ở. Tuy nhiên, B phải về quê và không biết khi nào mới trở lại thuê nên đã thỏa thuận với A chấm dứt hợp đồng;
• Nhà ở cho thuê không còn
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng
• Hợp đồng thuê nhà bị đơn phương chấm dứt thực hiện theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014

>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào

Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn trái luật?

Tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định rằng nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Trong trường hợp nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường (khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015)

Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường căn cứ theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015

Luật sư tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

tư vấn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp.
• Hướng dẫn soạn thảo đơn, hồ sơ và chuẩn bị giấy tờ đính kèm.
• Đưa ra hướng xử lý vấn đề nhằm giúp khách hàng giải quyết tranh chấp, lấy lại tiền đã đặt cọc.
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà;
• Giải thích các quy định của pháp luật về đặt cọc, quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà ở;
• Thu thập tài liệu chứng cứ, bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng;
• Luật sư đại diện, trực tiếp tham gia làm việc tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi ích của thân chủ trong quá trình xảy ra tranh chấp.

>>> Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà

Đặt cọc tiền thuê nhà được xem là phương thức đảm bảo giao kết hiệu quả nhất khi các bên tiến hành giao kết hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, nếu không am hiểu về quy định của pháp luật về đặt cọc, thì người thuê sẽ phải đối mặt với việc mất trắng tiền cọc và nhiều rủi ro khác. Nếu quý khách còn bất kỳ vướng mắc cần luật sư dân sự tư vấn giải quyết các thủ tục về đặt cọc tiền thuê nhà xin hãy vui lòng liên hệ hotline 1900.633.716 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả nhất. Xin chân thành cảm ơn.