Có được bán nhà đất khi đã uỷ quyền cho người khác đã được pháp luật quy định cụ thể. Việc ủy quyền cho người khác thực hiện việc bán đất được thực hiện khi người sử dụng đất không tự mình thực hiện việc chuyển nhượng. Vậy thì trong thời gian ủy quyền đó, bên ủy quyền có được tự mình thực hiện giao dịch mua bán đối với phần đất liên quan đến hợp đồng ủy quyền trước đó không và trình tự, thủ tục được quy định ra sao. Nội dung trên sẽ được làm rõ trong bài viết sau đây.
Có được bán đất khi đã uỷ quyền cho người khác?
Nội dung hợp đồng ủy quyền cho người khác bán đất
Hợp đồng ủy quyền bán đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền về thực hiện công việc bán đất nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thời hạn ủy quyền bán đất do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền bán đất. Việc xác lập hợp đồng ủy quyền sẽ đồng thời phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định giữa bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền.
Cơ sở pháp lý: Điều 562, Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền được quy định như sau:
Căn cứ quy định tại Điều 565 Bộ luật dân sự năm 2015, nghĩa vụ của bên được ủy quyền bao gồm:
- Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
- Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
- Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
- Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
Quyền của bên được ủy quyền được quy định tại Điều 566 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
- Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
- Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.
Quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền được quy định như sau:
Dựa vào quy định tại Điều 567 Bộ luật dân sự năm 2015, nghĩa vụ của bên ủy quyền bao gồm:
- Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
- Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
- Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.
Quyền của bên ủy quyền căn cứ quy định tại Điều 568 Bộ luật Dân sự năm 2015 là:
- Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
- Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.
Có được bán đất cho người khác khi đã xác lập hợp đồng ủy quyền
Bán đất cho người khác khi đã xác lập hợp đồng ủy quyền
Trường hợp hợp đồng ủy quyền đã hết thời hạn
Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền đã hết thời hạn ủy quyền thì bên ủy quyền bán đất đương nhiên được tự mình thực hiện việc bán đất cho người khác. Đồng thời, nếu thời hạn ủy quyền đã hết mà bên được ủy quyền vẫn chưa thực hiện việc bán đất như trong thỏa thuận thì xem như là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, cụ thể:
- Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
- Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
- Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
- Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.
Trong trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền gây ra thì bên nhận ủy quyền phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Cơ sở pháp lý: Điều 351, Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trường hợp hợp đồng ủy quyền chưa hết thời hạn
Nếu hợp đồng ủy quyền chưa hết thời hạn ủy quyền thì bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, sau đó có thể tự mình thực hiện việc bán đất. Ngoài ra, nếu bên ủy quyền chưa đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền với bên được ủy quyền thì bên ủy quyền vẫn có thể tự thực hiện việc giao dịch bán đất với người khác trong trường hợp hợp đồng ủy quyền vẫn còn hiệu lực.
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền được quy định cụ thể tại Điều 569 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
Thứ nhất, đối với trường hợp ủy quyền có thù lao:
- Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
- Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Thứ hai, trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
Vậy nên, tùy trường hợp hợp đồng ủy quyền có hoặc không có thù lao mà cả bên ủy quyền, bên được ủy quyền sẽ phát sinh các nghĩa vụ mà pháp luật quy định phải tuân thủ để đảm bảo quyền lợi cho các bên.
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 thì trong trường hợp hợp đồng ủy quyền đã được công chứng, chứng thực thì người ủy quyền cần sự đồng thuận từ bên nhận ủy quyền và được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền bán đất trước đó. Cụ thể:
- Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
- Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
- Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.
>>> Tham khảo thêm: Nhờ người khác bán đất thông qua ủy quyền cần lưu ý những gì?
Trình tự thủ tục chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Thực hiện chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bán đất:
Căn cứ quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trình tự đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bán đất đối với bên ủy quyền được quy định như sau:
Thứ nhất, đối với trường hợp ủy quyền có thù lao:
- Bên ủy quyền bán đất có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào.
- Bên ủy quyền bán đất phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện.
- Bên ủy quyền bán đất phải bồi thường thiệt hại cho bên được ủy quyền (nếu có thiệt hại thực tế xảy ra).
Thứ hai, đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước với bên được ủy quyền một khoảng thời gian hợp lý.
Đối với trường hợp hủy bỏ hợp đồng ủy quyền bán đất đã được công chứng, chứng thực:
Việc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền bán đất đã được công chứng, chứng thực được thực hiện tại tổ chức công chứng đã thực hiện việc ủy quyền bán đất. Thủ tục hủy bỏ hợp đồng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch căn cứ quy định tại Điều 40, Điều 41, Điều 51 Luật Công chứng năm 2014, cụ thể:
Thứ nhất, Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Thứ hai, Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
Thứ ba, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Thứ tư, Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.
Thứ năm, Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
Thứ sáu, Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
Thứ bảy, Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
Thứ tám, Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
>>> Xem thêm: Giấy ủy quyền cho con bán đất có bắt buộc phải công chứng không?
Tư vấn về vấn đề ủy quyền liên quan đến đất đai
- Tư vấn soạn thảo hợp đồng ủy quyền mua bán đất đai.
- Tư vấn trình tự, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền mua bán đất.
- Tư vấn quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng ủy quyền mua bán đất.
- Tư vấn căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền mua bán đất.
- Tư vấn trình tự, thủ tục liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đất.
>>> Tham khảo thêm về: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng
Bản chất của ủy quyền là việc bên được ủy quyền thực hiện công việc bán đất nhân danh bên ủy quyền. Bên ủy quyền vẫn có quyền bán đất cho người khác khi hợp đồng ủy quyền với bên ủy quyền vẫn còn hiệu lực theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật . Qua bài viết nếu Quý Khách hàng còn chưa rõ hoặc muốn tham khảo thêm về dịch vụ luật sư tư vấn luật đất đai miễn phí qua điện thoại vui lòng liên hệ qua Hotline 1900.633.716 để được đội ngũ Luật sư hỗ trợ kịp thời. Trân trọng cảm ơn!
1900.633.716