Chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp là việc người sở hữu đất đai chuyển quyền sử dụng cho người khác thông qua hợp đồng khi không còn nhu cầu dùng đất trong khu công nghiệp. Hoạt động này, thường bị thắc mắc về việc liệu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được tham gia, và trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN như thế nào,… Bài viết dưới đây của tôi, sẽ phần nào giải đáp những thắc mắc của quý bạn đọc.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp
Có được chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp.
Việc sử dụng đất nói chung và đất xây dựng khu công nghiệp nói riêng đều phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với đất trong khu công nghiệp thì tại Điều 149 Luật Đất đai 2013 cũng đã chỉ rõ: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
- Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.
Theo đó, chiếu theo quy định tại Điều 174, 175 Luật Đất đai 2013 thì chỉ riêng đối với trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Điều kiện sang tên sổ đỏ đất trong khu công nghiệp.
Cũng như những giao dịch sang nhượng các loại đất khác, khi tiến hành sang tên sổ đỏ đất trong khu công nghiệp thì người sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó phải đáp ứng các điều kiện được ghi nhận tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thủ tục chuyển nhượng đất đai trong KCN.
Chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp.
Chuẩn bị hồ sơ
Để thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, người tiến hành phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK);
- Hợp đồng, văn bản ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
- Các văn bản, giấy tờ hợp pháp khác theo yêu cầu của công chứng viên hoặc người có thẩm quyền ký chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất khu công nghiệp;
(CSPL: Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT)
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý
Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo yêu cầu, người chuyển nhượng thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có khu công nghiệp, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ nhiệm vụ và thẩm quyền của mình thực hiện các công việc chuyên môn để xử lý hồ sơ.
Trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ vẫn còn thiếu sót thì sẽ được văn phòng yêu cầu sửa đổi, bổ sung. Nếu hồ sơ đã hợp lệ và hoàn chỉnh thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả kết quả và thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo cho người thực hiện chuyển nhượng đóng các loại thuế, phí và lệ phí theo luật định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Trao Giấy chứng nhận đã ghi nhận biến động cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã.
Chi phí tiến hành chuyển nhượng đất trong KCN.
Khi tiến hành chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp thì cá nhân, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải đóng các loại chi phí phát sinh sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: Điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định nếu cá nhân thực hiện chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp thì sẽ phải chịu Thuế suất đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên giá chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: Theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, thì khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai và đồng thời phải nộp lệ phí trước bạ. Theo đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì phí này được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất và cộng thêm giá trị nhà xưởng, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất.
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền
Luật sư hướng dẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp.
Tư vấn chuyển nhượng đất trong KCN
- Tư vấn những quy định của pháp luật về điều kiện, thủ tục tiến hành mua, bán đất trong khu công nghiệp;
- Tiến hành soạn thảo hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp;
- Nhận ủy quyền thực hiện toàn bộ quá trình chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ đất trong KCN;
- Theo dõi hồ sơ, thông báo tiến trình hồ sơ; đại diện nhận kết quả tại cơ quan chức năng và bàn giao cho khách hàng;
- Tư vấn những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng đất khu công nghiệp.
>>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất
Để tiến hành chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, đòi hỏi các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về điều kiện, cũng như trình tự, thủ tục cũng khá phức tạp. Do đó, để tiến trình này diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian và chi phí thì sự hỗ trợ và tham vấn của những người có chuyên môn là rất cần thiết. Nếu trong quá trình tìm hiểu, quý bạn đọc vẫn còn những thắc mắc, hoặc cần hỗ trợ cho tình huống mình đang gặp phải thì hãy liên hệ số hotline 1900.633.716 để được Luật sư đất đai tư vấn, giúp đỡ kịp thời.
1900.633.716