Các rủi ro phát sinh khi góp tiền mua chung đất thực tế cho thấy không quá xa lạ bởi nó mang lại nhiều lợi ích về mặt kinh tế, tuy nhiên việc mua chung đất cũng gặp nhiều mặt rủi ro như tranh chấp về quyền định đoạt hay quyền khai thác trong việc sử dụng đất; thủ tục góp vốn, văn bản thỏa thuận,… Sau đây là một số vấn đề liên quan đến việc góp tiền mua chung đất mà Luật L24H cung cấp qúy bạn đọc.
Các rủi ro khi mua chung đất
Đất sử dụng chung được hiểu là gì?
Căn cứ tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Hình thức sử dụng được quy định tại khoản 5 Điều Thông tư 23/2014/ TT-BTNMT của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi như sau:
Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng.
Như vậy, nếu nhiều người chung quyền sử dụng đất và nhà ở, thì Giấy chứng nhận phải ghi hết tên và cấp riêng cho mỗi người. Nếu các chủ muốn cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thỏa thuận cho một người đại diện đứng tên.
Các rủi ro thường gặp khi góp tiền mua chung đất
Rủi ro về việc định đoạt quyền sử dụng đất
Mặc dù thực tế có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên nhiều người đã bỏ vốn mua đất nhưng khi phát triển quyền sử dụng đất lại không xác định được ranh giới của quyền phát triển. Sự phát triển của đất trong thời gian sử dụng có thể sẽ dễ xảy ra tranh chấp.
Vì vậy, việc mua bán đất chung cần có văn bản thỏa thuận về tỷ lệ góp vốn, tỷ lệ phân chia quyền (có công chứng theo quy định pháp luật) để làm rõ hạn mức quyền sử dụng đất của mỗi người, nhằm đảm bảo cơ sở phân chia lợi nhuận, tránh việc xảy ra tranh chấp về sau.
Rủi ro về việc khai thác quyền sử dụng đất
Rủi ro về việc khai thác quyền sử dụng đất cũng rất đáng để lo ngại, bởi lẻ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơn thuần chưa đủ tính thống nhất về việc định đoạt quyền sử dụng đất. Căn cứ tại điều 218 Bộ luật dân sự 2015 về việc định đoạt tài sản chung:
- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Việc định đoạt tài sản chung phải được áp dụng theo quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015. Những người góp tiền mua đất chung cũng cần lập thành văn bản thỏa thuận việc định đoạt quyền sử dụng đất. Trong trường hợp muốn sử dụng đất với mục đích chuyển nhượng, đầu tư,… thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có.
Các biện pháp hạn chế rủi ro khi góp tiền mua chung đất
Các trường hợp hạn chế rủi ro khi góp tiền mua chung đất
Để hạn chế các rủi ro khi góp tiền mua chung đất, những người góp vốn mua chung đất cần phải chú ý cũng như thực hiện những việc sau để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có:
- Hợp đồng góp tiền mua đất cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia;
- Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật;
- Nếu trong trường hợp không lựa chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc không có đủ điều kiện lập thành văn bản, thì hợp đồng phải thực hiện bằng lời nói ví dụ như: các đoạn ghi âm, ghi hình, … để chứng minh giao dịch;
- Theo quy định của pháp luật, mọi chủ sử dụng đấtđều phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cử người đại diện đứng tên riêng thì phải có Giấy xác nhận đồng ý đứng tên đại diện;
- Hình thành văn bản thỏa thuận tỷ lệ góp vốn khi mua chung đất (có công chứng theo quy định của pháp luật) chủ đích nhằm phân định rõ ràng giới hạn của mỗi người có thể khai thác quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận, và các tranh chấp về sau;
- Trong trường hợp người mua chung đất ly hôn hay chết thì người đồng mua chung đất nên thỏa thuận với người vợ/chồng hay người thừa kế di sản nhận số tiền tương ứng với phần đất người đó mua để giữ cho mảnh đất được nguyên trạng.
>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng góp vốn mua đất
Định hướng cách giải quyết khi phát sinh tranh chấp
Giải quyết tranh chấp đất đai
Về việc xử lý các mâu thuẫn trong thời gian thực hiện quyền của nhiều người góp tiền mua chung đất sẽ được giải quyết theo trình tự thủ tục của Luật Đất đai.
- Tự hoà giải: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Trường hợp các bên đã tiến hành hòa giải nhưng không thể thống nhất thì gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để được giải quyết.
- Trường hợp không thể giải quyết ở Ủy ban nhân dân cấp xã, các bên có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
>>>>Xem thêm tại: Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
Căn cứ pháp lý: Điều 202, Điều 203 Luật đất đai 2013
Luật L24H sẽ hỗ trợ khách hàng những dịch vụ sau để quý bạn đọc có thể tham khảo, cụ thể:
- Tư vấn giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai;
- Soạn thảo hồ sơ khởi kiện;
- Nhận ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án có thẩm quyền, tham gia hòa giải tranh chấp;
- Tư vấn, soạn thảo các văn bản, đơn từ trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp;
- Tham gia tố tụng tại Tòa án với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích của đương sự.
>>> Xem thêm tại: Dịch vụ luật sư nhà đất
Bài viết trên của Luật L24H đã cung cấp thông tin cho Quý bạn đọc những thông tin liên quan đến vấn đề các rủi ro phát sinh khi góp tiền mua chung đất. Nếu Quý bạn đọc mong muốn hỗ trợ từ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đai, tư vấn soạn thảo hợp đồng hay có bất kỳ câu hỏi thắc mắc nào vui lòng liên hệ Hotline: 1900.633.716 để được luật sư đất đai giải đáp và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!
1900.633.716