Các rủi ro khi hợp tác mua đất chung với người khác thường gặp

Các rủi ro khi hợp tác mua đất chung với người khác là điều những người mua đất cùng nhau mua đất quan tâm.Việc hợp tác chung với người khác có thể xảy ra một số tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sở hữu đối với một cá nhân nào đó. Có lẽ, sẽ có nhiều rủi ro khi thực hiện việc ấy. Vậy chúng ta sẽ làm gì trong trường hợp này, văn bản thỏa thuận về việc góp tiền có cần công chứng, vấn đề trên sẽ được giải đáp qua bài viết này

Rủi ro khi hợp tác mua đất chung với người khác

Hợp tác mua đất chung với người khác được không?

• Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy, việc hợp tác mua đất chung với người khác là hoàn toàn hợp pháp. Các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc mua đất này và thửa đất các bên mua được sẽ được ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận hoặc trao cho người đại diện.

Cơ sở pháp lý: Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015; khoản 2  Điều 98 Luật Đất đai 2013

Mua đất chung với người khác có được cấp sổ đỏ

Quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

Như nội dung nêu trên thì mua đất chung sẽ được cấp sổ (hay được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) và được ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng hoặc trao cho người đại diện.

Việc thể hiện tên chủ sở hữu khi có nhiều người sở hữu quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp theo quy định thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
• Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
• Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.

Cơ sở pháp lý: Điều 98 Luật Đất đai 2013; ; Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các rủi ro khi góp tiền mua chung đất

Rủi ro khi khai thác quyền sử dụng đất

Mặc dù, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên của nhiều người cùng góp tiền mua đất, nhưng khi khai thác quyền sử dụng đất lại không xác định được giới hạn của quyền khai thác, phần đất mỗi người sẽ khai thác của phần đất đã mua và dễ xảy ra tranh chấp.

Do đó, cần hình thành văn bản thỏa thuận tỷ lệ góp vốn mua nhà đất chung hoặc văn bản góp tiền từ đó xác định được quyền sử dụng đất của mỗi bên (có công chứng theo quy định của pháp luật) nhằm phân định rõ ràng giới hạn mỗi người có thể khai thác quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận, tránh tranh chấp về sau.

Các rủi ro hay xảy ra khi hợp tác mua chung đất

Rủi ro khi định đoạt quyền sử dụng đất

Giống như trong rủi ro về khai thác quyền sử dụng đất, khi chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đủ để thống nhất việc định đoạt quyền sử dụng đất về sau. Khi đó dựa vào quy định về việc định đoạt tài sản chung:

• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
• Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Lưu ý: Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Do đó, những người góp tiền mua đất chung cũng cần hình thành văn bản thỏa thuận việc định đoạt quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Điều 218 Bộ luật dân sự 2015

Lưu ý khi thỏa thuận mua đất chung

Khi góp vốn mua chung đất, sẽ tồn tại 2 trường hợp.

• Thứ nhất là số tiền góp vốn của các bên là bằng nhau thì tất nhiên quyền lợi sẽ như nhau
• Thứ hai là số tiền góp vốn chênh lệch người ít, người nhiều: Để phòng tránh, tốt nhất nên lập hợp đồng thỏa thuận cụ thể giữa các bên về phần đóng góp, tỷ lệ sở hữu của mỗi bên, các vấn đề về quản lý, phân chia đất, chia lợi nhuận, định đoạt tài sản chung…

>>>Xem thêm: Mẫu hợp đồng góp vốn mua đất

Ngoài ra, những người góp vốn mua chung đất cần phải chú ý cũng như thực hiện những việc sau để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có:

• Hợp đồng góp tiền mua đất cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia;
• Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật;
• Nếu không lựa chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc không có đủ điều kiện lập thành văn bản, hợp đồng phải thực hiện bằng lời nói thì cần có các đoạn ghi âm, ghi hình để chứng minh giao dịch hoặc sự giao dịch này có người thứ ba làm chứng;
• Áp dụng theo quy định của pháp luật, yêu cầu mỗi chủ sở hữu đều có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp lựa chọn một người đại diện đứng tên cần có giấy tờ chứng minh thỏa thuận cho người đó đại diện đứng tên.

Các bên nên lưu ý khi mua chung đất

Giải quyết tranh chấp khi góp tiền mua đất chung

Trường hợp về tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc về ai thì được quy định cụ thể như sau:

• Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.
• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
• Nếu các bên không thể thống nhất, hòa giải được thì gửi đơn lên UBND xã nơi có đất tranh chấp đất để được giải quyết.
• Trường hợp không thể giải quyết ở UBND cấp xã, có thể khởi kiện yêu cầu tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra: Hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định thì được xác định là điều kiện khởi kiện đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.

Trường hợp tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Như vậy, nếu việc hợp tác mua đất chung khi có tranh chấp về chủ sở hữu quyền sử dụng đất thì việc hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định thì được xác định là điều kiện khởi kiện.

Cơ sở pháp lý: Điều 202 Luật Đất đai 2013; khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án

Luật sư tư vấn về rủi ro khi góp tiền mua đất chung

• Tư vấn quy định pháp luật khi góp tiền mua đất chung;
• Tư vấn và soạn thảo biên bản thỏa thuận mua đất chung hạn chế rủi ro;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp khi góp tiền mua đất chung;
• Tư vấn thủ tục mua bán đất;
• Cùng các bên tham gia thoả thuận hòa giải có tranh chấp khi góp tiền mua đất chung;
• Soạn thảo đơn khởi kiện, các đơn từ khác liên quan khi tranh chấp góp tiền mua đất chung;
• Làm việc với cơ quan nhà nước;
• Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án.

Như vậy pháp luật không cấm trường hợp hợp tác mua đất với người khác nhưng lại cũng hàm chứa nhiều rủi ro trên thực tiễn. Để hiểu hơn về các vấn đề này, xin hãy liên hệ Luật L24H qua số HOTLINE 1900.633.716 hoặc Email [email protected] để được luật sư đất đai tư vấn hỗ trợ chi tiết hơn. Xin chân thành cảm ơn!